Le solde des 5 % : quand il devient exigible, et comment le consigner

Le solde de 5 % est souvent le dernier levier financier du maître d'ouvrage à la fin d'un CCMI. Le verser ne fait pas disparaître les obligations du constructeur ni les garanties légales, mais vous perdez le mécanisme de consignation prévu lorsque des réserves existent.

La question n'est donc pas « puis-je garder les 5 % sur mon compte ? », mais « à quel moment le solde est-il exigible et, s'il y a des réserves, comment le consigner correctement ? ».

La règle en quatre cas

L'article R231-7 distingue quatre situations selon deux critères : y a-t-il des réserves, et étiez-vous assisté par un professionnel de la construction lors de la réception ?

La seule situation où le solde devient exigible dès l'issue de la réception est donc celle où vous étiez assisté et où aucune réserve n'a été formulée. Si vous n'étiez pas assisté et qu'il n'y a aucune réserve, le texte prévoit un paiement dans les huit jours suivant la remise des clés.

C'est l'une des raisons pour lesquelles, selon les dossiers, je préfère souvent intervenir à l'appel de fonds des 95 % ou dans les huit jours suivant la réception plutôt qu'être présent le jour même. Ce n'est pas une règle universelle : la meilleure chronologie dépend de l'état du chantier et du risque du dossier.

Consigner n'est pas garder l'argent

Laisser simplement les 5 % sur votre compte en disant « je paierai quand tout sera réparé » n'est pas la consignation prévue par R231-7. En présence de réserves, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu'à leur levée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

La somme est donc placée chez un tiers selon un cadre formalisé. Le constructeur sait qu'elle pourra être libérée lorsque les conditions de déconsignation seront réunies ; le maître d'ouvrage ne la conserve pas librement comme une simple retenue unilatérale.

Comment procéder concrètement

1. Formulez les réserves au procès-verbal de réception. Si vous n'étiez pas assisté lors de la réception, vous pouvez aussi dénoncer dans les huit jours suivant la remise des clés les vices apparents non signalés, par lettre recommandée avec accusé de réception conformément à L231-8.
2. Indiquez par écrit que le solde sera consigné dans les conditions de R231-7. Si possible, faites apparaître cette intention sur le procès-verbal puis confirmez-la par écrit.
3. Proposez un consignataire et formalisez l'accord. La Caisse des Dépôts propose actuellement une démarche dédiée au solde de 5 % des CCMI et un modèle d'accord amiable.
4. Si aucun accord n'est trouvé sur le consignataire, R231-7 prévoit qu'il peut être désigné par le président du tribunal judiciaire. Dans cette situation, conservez toutes les propositions et refus écrits.

Pourquoi ce solde reste un vrai levier

À l'appel de fonds des 95 %, le constructeur a déjà reçu 95 % du prix convenu. Le solde restant est donc financièrement significatif au moment où il faut encore lever les réserves.

Dans ma pratique, la perspective de récupérer un solde régulièrement consigné donne un cadre plus clair à la discussion qu'un paiement intégral accompagné de promesses de reprise. En revanche, les retenues ou accords financiers que le constructeur peut avoir avec ses artisans varient d'une entreprise à l'autre : il ne faut pas les transformer en règle générale ou en calcul automatique à 99 %.

Et si vous versez le solde malgré des réserves ?

Le paiement ne supprime pas les réserves ni la garantie de parfait achèvement. Le constructeur reste tenu de ses obligations. En revanche, vous renoncez au levier spécifique que constitue une somme régulièrement consignée jusqu'à la levée des réserves, et les reprises peuvent alors nécessiter davantage de relances ou de démarches.

Questions fréquentes

Puis-je consigner plus de 5 % si les réserves sont importantes ?

Le mécanisme de R231-7 vise une somme au plus égale à 5 % du prix convenu. Si le coût ou le préjudice lié aux désordres dépasse largement ce montant, la question relève alors d'autres mécanismes de responsabilité, de garantie ou d'indemnisation selon le dossier.

La consignation coûte-t-elle quelque chose ?

La Caisse des Dépôts indique actuellement que la gestion de cette consignation CCMI est gratuite. Si un autre consignataire est choisi d'un commun accord, ses éventuels frais doivent être vérifiés avant de formaliser l'accord.

Le constructeur refuse le consignataire proposé. Que faire ?

Faites votre proposition par écrit et conservez le refus ou l'absence de réponse. À défaut d'accord entre les parties, l'article R231-7 prévoit la désignation du consignataire par le président du tribunal judiciaire.

Et si je découvre un défaut après la réception alors qu'aucune réserve n'a été émise ?

Si vous n'étiez pas assisté lors de la réception, L231-8 vous permet de dénoncer par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les huit jours suivant la remise des clés, les vices apparents non signalés lors de la réception. Au-delà ou pour des désordres non apparents, les règles applicables dépendent de la nature du défaut et des garanties concernées.

Pour aller plus loin

• Suivi de chantier et assistance à la réception
• Validation des appels de fonds CCMI
• Réserves de réception et lettre recommandée

Références : Code de la construction et de l'habitation, articles R231-7 et L231-8 ; Caisse des Dépôts, démarche « Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) — solde du prix ». Information générale, qui ne constitue pas un avis juridique personnalisé.