Validation des appels de fonds — CCMI

Qu'est-ce qu'un appel de fonds ?

Un appel de fonds, c'est l'acte par lequel le constructeur vous demande de payer les travaux réalisés. Il correspond à la validation du stade atteint : vous verrez ci-dessous qu'il existe sept stades d'avancement. Si l'appel de fonds vous est envoyé alors que le stade n'est pas atteint, votre constructeur est en infraction.

Il s'agit de valider un stade d'avancement, en aucun cas d'une mini-réception. Contrairement à ce que prétendent certains constructeurs peu scrupuleux, vous pouvez tout à fait dénoncer des non-conformités de maçonnerie lors de l'appel de fonds de la mise hors d'eau, par exemple. Encore une fois : en réglant l'appel de fonds, vous validez un stade atteint, en aucun cas des travaux bien ou mal réalisés.

Ce que dit la loi sur l'échelonnement des paiements

En contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (CCMI), le constructeur ne fait pas ce qu'il veut. L'article R231-7 du Code de la construction et de l'habitation fixe des pourcentages maximums qu'il ne peut pas dépasser, à chaque stade du chantier.

Ces pourcentages sont des plafonds. Votre contrat peut prévoir moins, jamais plus. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Avant même l'ouverture du chantier, si le contrat ne prévoit pas de dépôt de garantie, le constructeur ne peut vous demander plus de 5 % à la signature et 5 % à la délivrance du permis de construire — et une attestation de garantie de remboursement doit être annexée au contrat.

Là où ça dérape

Le texte est clair. La pratique l'est beaucoup moins. Voici ce que nous rencontrons le plus souvent sur le terrain.

L'étape n'est pas achevée

C'est le cas le plus fréquent. « Achèvement des murs » ne veut pas dire « les murs sont montés à peu près partout ». Un pignon manquant, un linteau non coulé, une réservation oubliée : l'étape n'est pas achevée, l'appel de fonds n'est pas dû. Certains constructeurs peu scrupuleux comptent sur le fait que vous ne saurez pas faire la différence.

L'étape est achevée, mais les travaux sont non conformes

Dans un CCMI, un appel de fonds peut correspondre à une étape officiellement achevée sans que cela signifie que les travaux sont conformes aux plans contractuels, à l'étude de sol, aux règles de l'art ou aux prescriptions techniques applicables.

Par exemple, les fondations peuvent être coulées et l'étape suivante considérée comme atteinte, alors que des anomalies sont constatées :

• profondeur hors gel non respectée ;
• ferraillage différent de celui prévu par l'étude de sol ou les plans d'exécution ;
• absence ou insuffisance d'armatures ;
• murs porteurs mal implantés ou insuffisamment renforcés ;
• vide sanitaire sous-dimensionné ;
• défaut de liaison entre les éléments de structure ;
• non-respect des règles parasismiques ;
• toute autre non-conformité susceptible d'affecter la solidité ou la stabilité de l'ouvrage.

L'article R231-7 du Code de la construction et de l'habitation fixe les pourcentages maximaux exigibles selon l'avancement des travaux, notamment 25 % à l'achèvement des fondations et 40 % à l'achèvement des murs. Toutefois, l'existence d'une étape d'avancement ne dispense pas le constructeur de réaliser des travaux conformes au contrat et aux règles de construction.

Lorsque les non-conformités sont suffisamment graves, le maître de l'ouvrage peut invoquer le mécanisme de l'exception d'inexécution.

L'article 1219 du Code civil prévoit :

« Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Ainsi, dans certaines circonstances, l'obligation de paiement peut être suspendue par exception d'inexécution, lorsque le constructeur n'a pas exécuté correctement une obligation essentielle du contrat.

La Cour de cassation a déjà admis que l'exception d'inexécution puisse être invoquée dans le cadre d'un contrat de construction lorsque les désordres ou malfaçons présentent une gravité suffisante. Cette appréciation dépend notamment de la nature des défauts, de leur importance, des documents contractuels et des preuves produites.

Cette suspension n'est toutefois ni automatique ni générale. Une simple imperfection ou une non-conformité mineure ne suffit pas nécessairement. Il est recommandé de faire constater les désordres par un professionnel, d'adresser des réserves précises au constructeur et de formaliser toute contestation par écrit.

En résumé : une étape peut être matériellement achevée tout en restant juridiquement contestable si les travaux sont gravement non conformes. Dans ce cas, le maître de l'ouvrage peut demander la suspension de l'appel de fonds en invoquant l'exception d'inexécution, sous réserve de l'appréciation du juge.

Cette information est générale et ne constitue pas un avis juridique personnalisé. L'application de l'exception d'inexécution dépend de la gravité des non-conformités et de l'appréciation du juge.

Comment nous intervenons

1. Vous nous transmettez l'appel de fonds ainsi que votre contrat, la notice descriptive et les plans. Nous vérifions d'abord sur pièces que le pourcentage demandé correspond bien au stade annoncé.
2. Nous nous rendons sur le chantier, avant la date limite de paiement. Le contrôle porte sur l'achèvement réel de l'étape et sur la conformité de ce qui a été exécuté aux règles de l'art, aux DTU et à votre contrat.
3. Vous recevez un rapport écrit et photographié, avec l'ensemble des observations à opposer au constructeur.
4. Nous vous accompagnons dans la suite : rédaction des courriers de contestation, échanges avec le constructeur, et si nécessaire mise en jeu des garanties mobilisables.

Pourquoi c'est rentable

Un contrôle d'appel de fonds coûte une fraction de ce qu'il protège. Sur une maison à 250 000 €, l'appel de fonds « achèvement des murs » représente 37 500 € cumulés. Une non-conformité détectée à ce stade se reprend encore. La même non-conformité découverte à la réception, une fois les murs enduits et les cloisons montées, devient un litige de plusieurs années.

Beaucoup de nos clients financent notre intervention par les résultats obtenus : négociations avec le constructeur, avenants illégaux que nous vous aidons à récupérer, et pénalités de retard.

Questions fréquentes

Dois-je attendre la réception pour mettre des réserves ?

Certains constructeurs peu scrupuleux ne reviendront jamais lever les réserves après réception. Pourquoi ?

Notre expérience de conducteur de travaux nous permet de connaître l'envers du décor, que vous ne pouvez pas connaître.

Prenons l'exemple d'une maison vendue 125 000 € à un client : elle est vendue à peu près 100 000 € aux artisans. Pourquoi ? Tout simplement parce que le garant impose au constructeur un minimum de 25 % de marge.

Dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, le constructeur bloque presque toujours, sur l'ensemble des contrats de sous-traitance des artisans, une somme équivalente à environ 5 % au titre des retenues de garantie. Ces sommes sont bloquées pendant un an à compter de la réception et sont en général restituées aux artisans sur demande.

Lorsque vous réglez l'appel de fonds des 95 %, le constructeur a donc dans sa poche vos 95 %, plus les 5 % des artisans qui représentent 4 % de votre contrat, soit 99 %.

Voilà pourquoi il est impératif de faire contrôler sa maison aux 95 % et de faire lever l'ensemble des observations avant réception.

Combien de temps avant la date limite dois-je vous appeler ?

Le plus tôt possible, idéalement dès réception de l'appel de fonds. Nous organisons généralement la visite sous quelques jours. Appelez-nous même si le délai est court : un premier avis téléphonique est gratuit et permet souvent de savoir immédiatement si la demande est suspecte.

Intervenez-vous partout en France ?

Oui. Nous intervenons dans toute la France.

Références : articles R231-7, R231-8, R231-14 et L241-1 du Code de la construction et de l'habitation ; article 1219 du Code civil.