Suivi de chantier et assistance à la réception

Qu'est-ce que la réception ? C'est le moment le plus important de votre construction, et le plus simple pour vous, maître d'ouvrage, si vous respectez bien toutes les règles. Gardez en tête que réceptionner, c'est recevoir : c'est vous qui réceptionnez, pas votre constructeur. C'est donc vous qui décidez de prendre ou non la maison sous votre responsabilité. (Attention, cela s'étudie au cas par cas.)

La réception, c'est l'acte par lequel vous devenez officiellement responsable de l'ouvrage. En d'autres termes : si un sinistre survenait sur la maison la veille de la réception, c'est le constructeur qui mobiliserait son assurance ; si le même sinistre survenait le lendemain de la réception, c'est le maître d'ouvrage qui devrait mobiliser la sienne. D'où l'importance de bien assurer son bien pour le jour de la réception.

Pourquoi un contrôle en cours de chantier

La plupart des défauts graves d'une maison deviennent invisibles avant même la fin du chantier. Un ferraillage insuffisant disparaît sous le béton. Une membrane d'étanchéité mal recouvrée disparaît sous la chape. Un pont thermique disparaît derrière le doublage. Une pente de gouttière insuffisante ne se verra qu'à la première grosse pluie, deux ans plus tard.

Contrôler à la réception seulement, c'est arriver après la bataille. Le suivi de chantier consiste à passer au bon moment, c'est-à-dire avant que l'ouvrage ne soit recouvert.

Deux règles absolues

Première règle : on ne se rend pas à une réception sans convocation écrite. Il est rappelé que le Code de la construction et de l'habitation prévoit que c'est la partie la plus diligente qui convoque l'autre partie à réception.

Seconde règle : signer le procès-verbal de réception avec la mention « n'est pas assisté par un professionnel de la construction » si c'est le cas. Sinon, vous perdez le bénéfice des 8 jours.

Le jour de la réception

La réception est l'acte par lequel vous déclarez accepter l'ouvrage, avec ou sans réserve. Elle déclenche le point de départ des garanties légales. Autant dire qu'elle ne s'improvise pas.

Cependant, nous vous conseillons de ne pas être assisté par un professionnel de la construction le jour J. Pourquoi ?

• Si vous n'êtes pas assisté : qu'il y ait des réserves ou qu'il n'y en ait pas, le solde des 5 % n'est pas immédiatement exigible.
• Si vous êtes assisté : en présence de réserves, le solde des 5 % n'est toujours pas exigible ; mais s'il n'y a pas de réserves, le règlement des 5 % devient exigible.

C'est pour cette raison que nous vous préconisons a minima de vous faire assister lors de la visite de validation de l'appel de fonds des 95 % (voir validation des appels de fonds) ou en post-réception, c'est-à-dire dans les 8 jours suivant la réception.

Attention : les réserves doivent être envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur dans les 8 jours.

Le piège du délai de huit jours

Comme dit précédemment, en CCMI, si vous vous présentez seul à la réception, la loi vous accorde huit jours après la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée les vices apparents que vous n'auriez pas signalés le jour même (article L231-8 du Code de la construction et de l'habitation).

Ce délai paraît protecteur. Il est en réalité très court, et il court à compter de la remise des clés, pas de la date du procès-verbal — la Cour de cassation l'a rappelé. Huit jours pour découvrir seul, dans une maison que vous n'habitez pas encore, ce qu'un professionnel met une demi-journée à relever.

Le chantage aux clés

Il est très fréquent d'entendre des maîtres d'ouvrage dire qu'ils ont subi du chantage aux clés. « Les clés contre le solde » n'a aucun fondement légal. Beaucoup de maîtres d'ouvrage cèdent faute de savoir qu'ils ont le droit de consigner. Une fois le solde versé, la motivation du constructeur à revenir lever les réserves s'évapore.

Après la réception : les trois garanties

Ces garanties courent à compter de la réception. Une réception mal préparée, sans réserves écrites, vous prive de la plus accessible des trois : le parfait achèvement.

Questions fréquentes

Puis-je vous faire intervenir uniquement à la réception ?

Oui, et c'est déjà très utile. Mais sachez que nous ne pourrons alors relever que ce qui est encore visible. Un suivi en cours de chantier permet de traiter des points qui, à la réception, seront devenus indétectables.

Le constructeur peut-il refuser ma présence accompagnée ?

Non. Vous faire assister d'un professionnel à la réception est un droit expressément prévu par le Code de la construction et de l'habitation. Un constructeur qui s'y oppose ou qui tente de fixer la réception en votre absence commet un manquement.

Que se passe-t-il si je refuse la réception ?

Un refus de réception doit être motivé. Il se justifie quand l'ouvrage n'est manifestement pas en état d'être reçu.

Combien de visites prévoir sur un chantier complet ?

Pour un suivi complet, il faut compter cinq visites :

Toutefois, vous pouvez jumeler des appels de fonds : 40 % et 60 %, puis 75 % et 95 %.

Références : articles L231-8 et R231-7 du Code de la construction et de l'habitation ; articles 1792 et suivants du Code civil ; Cass. civ. 3^e, 11 juillet 2019, n° 18-14511.