Chantage aux clés : le constructeur peut-il les garder tant que le solde n'est pas payé ?

C'est une scène que je vois se rejouer régulièrement. La réception se termine, des réserves sont notées, puis au moment de partir le conducteur de travaux garde le trousseau et annonce : « pas de chèque, pas de clés ».

Le maître d'ouvrage est devant sa maison, le déménagement est parfois prévu le soir même, et la pression est maximale. Dans cette situation, il faut distinguer ce que le constructeur réclame de ce que le CCMI lui permet réellement d'exiger.

Ce que dit la loi

En CCMI avec fourniture de plan, l'article L231-3 e) du Code de la construction et de l'habitation prévoit qu'est réputée non écrite la clause qui subordonne la remise des clés au paiement intégral du prix et fait ainsi obstacle au droit de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont formulées.

Une clause « réputée non écrite » est privée d'effet. Le fait qu'elle figure dans le contrat et qu'elle ait été signée ne lui permet donc pas de neutraliser le mécanisme légal de consignation.

L'article R231-7 précise ce mécanisme : en présence de réserves, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu'à leur levée, entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Autrement dit, consigner n'est pas refuser de payer. La somme est bloquée chez un tiers jusqu'à la levée des réserves. C'est précisément pour cette raison qu'un constructeur ne peut pas imposer le paiement intégral comme condition de remise des clés lorsqu'il ferait obstacle à ce droit.

Pourquoi le solde de 5 % compte autant

À l'appel de fonds des 95 %, le constructeur a déjà encaissé l'essentiel du prix du CCMI. Le solde de 5 % représente donc un levier concret lorsque des réserves subsistent. Dans les dossiers que j'accompagne, obtenir des reprises rapides devient souvent plus difficile lorsque ce levier a été abandonné trop tôt.

Les règles précises d'exigibilité du solde dépendent notamment de l'existence de réserves et de l'assistance ou non du maître d'ouvrage lors de la réception. Pour les quatre situations prévues par le CCMI, voir quand les 5 % deviennent exigibles et comment les consigner.

Les relations financières entre un constructeur et ses sous-traitants ou artisans varient selon les contrats. Il faut donc éviter d'en faire une règle générale du type « le constructeur a déjà 99 % de la maison ». Le point certain est plus simple : votre CCMI prévoit un solde et la loi organise sa consignation lorsqu'il y a des réserves.

Ce que vous faites le jour J

Si le constructeur refuse de remettre les clés au motif que vous ne versez pas immédiatement le solde :

• Ne payez pas uniquement sous l'effet de la pression. Demandez sur quel texte ou quelle clause le constructeur fonde sa demande.
• Faites constater le refus par écrit. Si possible, notez sur le procès-verbal : « le constructeur refuse ce jour la remise des clés au motif du non-paiement du solde ». Conservez une copie ou des photographies de l'ensemble des documents.
• Si des réserves sont formulées, indiquez que le solde sera consigné conformément à l'article R231-7. Ne présentez pas la situation comme un simple refus de payer.
• Confirmez immédiatement par écrit, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception : date de réception, réserves, refus de remise des clés et démarche de consignation.
• Si les clés vous sont finalement remises, conservez une preuve de la date de remise. Cette date est importante notamment pour le délai de huit jours prévu à l'article L231-8 lorsque vous n'étiez pas assisté lors de la réception.

Dans de nombreux dossiers que j'ai suivis, le simple fait de rappeler précisément le mécanisme légal et de formaliser la consignation suffit à faire évoluer la discussion. Ce n'est toutefois pas une garantie : si le blocage persiste, il faut traiter le dossier comme un véritable litige.

Et si le blocage persiste

Documentez immédiatement les conséquences du refus : loyer supplémentaire, garde-meubles, déménagement reporté, hébergement ou autres frais directement liés à la situation. Leur éventuelle indemnisation dépendra du dossier et ne se déduit pas automatiquement du solde consigné.

Si le refus de remise des clés s'inscrit dans un retard de livraison, une défaillance du constructeur ou l'absence de réalisation des travaux nécessaires à la levée des réserves, la garantie de livraison peut également devoir être examinée. Si le conflit devient sérieux, faites vérifier la stratégie et les courriers avant d'engager une procédure.

Le meilleur levier se prépare avant la réception

Le chantage aux clés est une situation de crise. Le moyen le plus efficace de l'éviter reste de préparer la réception en amont : contrôler la maison au stade de l'appel de fonds des 95 %, faire reprendre le maximum d'observations tant que le chantier est ouvert, puis choisir la chronologie de réception adaptée au dossier.

Le contrôle au stade des 95 % permet notamment d'identifier les points à reprendre avant que la réception et la remise des clés ne concentrent tous les enjeux le même jour.

Si la maison paraît inachevée ou affectée de désordres graves, préparez aussi la décision en examinant dans quels cas la réception d'une maison en CCMI peut être refusée.

Questions fréquentes

Puis-je récupérer les clés sans avoir payé la totalité du prix ?

En présence de réserves, le CCMI organise la consignation d'une somme au plus égale à 5 % jusqu'à la levée des réserves. Une clause ne peut pas subordonner la remise des clés au paiement intégral lorsqu'elle fait obstacle à ce mécanisme.

Le constructeur peut-il refuser que je sois accompagné à la réception ?

L'article L231-8 prévoit expressément l'hypothèse où le maître d'ouvrage est assisté lors de la réception par un professionnel de la construction. Cette assistance a toutefois une conséquence importante : le mécanisme permettant de dénoncer certains vices apparents dans les huit jours suivant la remise des clés ne s'applique alors pas. Il faut donc choisir cette organisation en connaissance de cause.

Pour aller plus loin

• Suivi de chantier et assistance à la réception
• Réserves de réception et lettre recommandée
• Solde des 5 % et consignation

Références : Code de la construction et de l'habitation, articles L231-3 e), L231-8 et R231-7. Information générale, qui ne constitue pas un avis juridique personnalisé.